Придомовая территория МКД и правила ее содержания

Фото © shutterstock.com

В перечень объектов, находящихся в совместном владении собственников жилья многоэтажных домов, кроме подъездов, входят подвальные и чердачные помещения, а также участок возле дома (прилегающая территория МКД). В действующем Жилищном Кодексе содержатся положения, указывающие на то, что собственники жилья обязаны участвовать в содержании таких земельных участков. Помимо этого, каждый участник ТСЖ наделяется определенным перечнем прав на распоряжение прилегающим земельным участком. В то же время разночтения в трактовке того, чья же придомовая территория МКД, на практике вызывают много вопросов. Можно найти массу примеров своевольного использования таких участков. На территории МКД появляются магазинчики, в сквере устанавливают МАФ, вместо детской площадки обустраивается автостоянка и т. д.

Нужно понимать, что у каждого придомового участка есть свой кадастровый номер. При этом в придомовую зону включается не просто земля, но и дорожки, тротуары, скверы, спортплощадки, клумбы и другие объекты. Все эти элементы входят в понятие «придомовая территория МКД».

По принятым нормам такая территория включает:

• земельный участок возле МКД;
• зеленые зоны и объекты благоустройства;
• спортплощадки и игровые зоны;
• стоянки автотранспорта;
• пожарные подъезды;
• бойлерные и трансформаторные;
• другие инфраструктурные объекты.

Межевание участка возле МКД регистрируется в специальном паспорте, данные которого доступны для изучения всем заинтересованным лица. Найти их можно на официальном портале Росреестра. На онлайн-карте этого ресурса можно установить и статус придомовой земли (аренда или владение ТСЖ).

В законодательном акте «О введении в действие Жилищного кодекса» (ст. 16) указывается, что такая территория является собственностью владельцев жилья в долевом участии. Для аренды части участка необходимо закрепленное в протоколе решение собрания жильцов. Доли собственников рассчитывают исходя из соотношения жилплощади.

Для приватизации придомового участка не обязательна процедура регистрации, подтвержденная каждым собственником квартиры. Будет справедливым утверждение, что приобретение жилья в МКД предполагает покупку доли в общем имуществе. Таким образом, бесплатная регистрация долевого участия происходит в процессе оформления жилья.

Нормативы проектирования МКД и придомовой территории

Для устройства придомовой зоны учитывают размеры участка и плотность будущей застройки. Также большое значение имеет этажность МКД и наличие дорог общей эксплуатации. Минимальная площадь прилегающей территории должна соответствовать размерам дома. Параметры закрепленного за домом участка определяются с помощью специальных формул. Также этот метод поможет узнать, где будет располагаться придомовая территория МКД, сколько метров составляет минимальное расстояние до жилого квартала.

В основе формулы лежит общая площадь придомового участка из расчета на один многоэтажный дом. Произведение получают методом просчета общей площади всех помещений на среднюю величину участка на единицу площади жилья с учетом этажности и срока эксплуатации строения.

S_н = S_к × У_пчу,

где S_н означает нормативную земельную площадь,

S_к – общую площадь для всех элементов дома,

У_пчу – удельный показатель части участка.

Фактические размеры территории определяют место размещения объектов, зону, выделенную под строительство отдельных зданий, и другие особенности.

Размещение придомовой зоны начинается от межи, обозначенной в паспорте кадастра. Делегировать управленческие полномочия в отношении своего участка владельцы могут ТСЖ, домовым комитетам, управляющей компании и организациям некоммерческого характера.

Как проводится межевание придомовой территории МКД, если земля не оформлена

Законом предусмотрено оформление придомовой территории МКД тремя способами: 1-й – для новостроек, 2-й и 3-й – для вторичного жилья. При 1-м варианте дом должен пройти процедуру учета в кадастре для определения размеров и меж придомовой зоны. По завершении этой процедуры МКД сдают в эксплуатацию. Поскольку формирование прилегающей зоны осуществляется застройщиком, то стоимость работ будет включена в цену жилья. Если прилегающая территория была передана жильцам на бесплатной основе в долевое владение, что было предусмотрено ранее для жилых зданий, построенных еще при СССР, до того, как вступил в действие Жилищный кодекс от 01.03.2005, то действуют другие варианты:

• если территория учтена в кадастре;
• если участок еще не зарегистрирован.

По земельным участкам, внесенным в государственный кадастр, действуют нормы для переустройства придомовой территории МКД. Казалось бы, если такая зона была выделена до того, как вступил в действие Жилищный кодекс, то для формального перевода в долевое владение ничего не нужно, но в реальности все обстоит иначе. Владельцам необходимо обратиться в Федеральную регистрационную службу для введения придомовой территории в совместную собственность. В правовом законодательстве такая процедура называется правоподтверждающей, но не устанавливающей правовые отношения. Другими словами, права владения, а также обязательства у владельцев квартир МКД появляются даже без регистрации долевого участия.

На практике гораздо чаще встречаются ситуации, когда до вступления в силу ЖК территория МКД не внесена в кадастр. Чтобы осуществить перевод такого участка в коллективное владение на бесплатной основе, следует провести процедуру переоформления в общем порядке.

В МКД вторичного рынка установление границ территории придомового участка инициируется собственниками жилья, которые должны обосновать размеры участка для нормальной жизнедеятельности дома. Согласование процедуры размежевания происходит в территориальной администрации согласно действующим землеустроительным нормативам, на основании которых действует запрет на включение в границы придомового участка муниципальных объектов, дорог общего пользования, рекреативных зон и территорий, запрещенных к отчуждению.

Следует отметить, что нет положений, обязывающих оформлять придомовую территорию МКД. Учитывая такую ситуацию, а также потенциальные расходы на уплату налогов и содержание земельного участка, многие собственники квартир не спешат с его оформлением. Такая неспешность чревата различными негативными последствиями. Поскольку границы придомовой территории не обозначены, то исполнительным властям ничего не мешает передать ее часть другим субъектам. В результате рядом с МКД может появиться шумное кафе или автостоянка, жители дома не получают от таких объектов никаких финансовых поступлений, но испытывают существенные неудобства.

Результатом оформления границ придомовой территории МКД является появление у собственников жилья следующих прав:

1. Установить на границах своей территории оградительные сооружения высотой до 20 см (за собственные средства).
2. Разместить шлагбаум на въездных путях в пределах придомового участка.
3. Организовать на своем участке места отдыха, спортплощадки и другие инфраструктурные элементы.
4. Осуществить возведение постройки для размещения систем автономного электро- и теплоснабжения.
5. Передать часть придомовой территории в аренду.
6. Обустроить автостоянку для собственных авто.
7. Обустроить клумбы или участки для выращивания овощей.

Для возникновения таких прав необходимо пройти процедуру регистрации в кадастре. Кроме того, после внесения придомовой территории МКД в госреестр собственники могут участвовать в региональных программах по благоустройству за бюджетные средства. Перевод земли, прилегающей к многоэтажному дому, в совместное владение – достаточно сложный процесс, в ходе которого могут возникнуть спорные вопросы с органами местной власти.

Оформление границ придомовой территории МКД предполагает прохождение следующих этапов:

1. Собрание собственников квартир, посвященное оформлению прилегающего участка, на котором определяется лицо, представляющее общественные интересы. Все решения собрания, включая заявление в местную администрацию по выделению земельного участка, фиксируются в протоколе. К этому документу необходимо приложить схематическое изображение придомовой территории МКД.
2. Уполномоченный собранием представитель должен оформить контракт с землеустроительной организацией. После этого инженер кадастра, специалист по геодезии и представитель администрации проводят процедуру размежевания территории. Результатом этого мероприятия является оформление межевого плана в бумажном и электронном виде.
3. Подается заявка на регистрацию и внесение в кадастр придомовой территории. При условии правильного оформления поданной документации собственники квартир получают свидетельство, удостоверяющее коллективные права владения и распоряжения земельным участком.
4. Собственники придомовой территории МКД обязаны проводить согласование всех изменений на земельном участке с территориальными административными органами.

Для полноты картины рассмотрим отрицательные последствия нежелания владельцев квартир МКД заниматься межеванием придомовой территории. Такое положение дел может иметь негативные последствия, которые скажутся на комфорте и удобстве проживания жильцов МКД. Они заключаются в следующем:

1. Отсутствует лицо, отвечающее за благоустройство придомового участка, и владельцы квартир не вправе требовать от предприятия, управляющего домом, выполнять даже такие элементарные вещи, как уборка двора.
2. Дом, возле которого не выделен прилегающий участок, не может участвовать в бюджетных программах по капремонту.
3. Предыдущее замечание усугубляется еще и положениями Градостроительного кодекса России. В этом документе указано, что МКД с невыделенной прилегающей территорией не может быть подвержен реконструкции.
4. В отношении таких земельных участков действует и «правило соседей», которые, как известно, с удовольствием присоединят к своему двору «бесхозную» территорию. Отстоять права на отнятую часть двора в суде будет достаточно сложно, так как отсутствуют какие-либо документы, подтверждающие границы придомового участка.

Можно ли продать часть придомовой территории МКД

Участок при МКД является коллективной собственностью, поэтому становится невозможной передача его части в частное владение. Для уменьшения придомового участка необходимо получить задокументированное согласие владельца каждой квартиры в МКД, после чего провести реконструкцию совместного имущества. Если для проведения работ по переустройству помещений дома необходимо присоединить к отчуждаемой части элементы общей собственности, то придется снова получить разрешение от собственников.

Продать часть придомового участка другим способом можно, только если приватизированное жилье пострадало в результате стихии, несчастного случая либо пришло в негодность от времени. В таких ситуациях продажа части территории МКД служит для возмещения убытков и получения необходимых средств на восстановление жилья.

Благоустройство придомовой территории МКД по правилам

Основные нормы, описывающие благоустройство придомовой земли МКД, представлены в отечественном законодательстве, которое предусматривает возможность проведения следующих мероприятий:

1. Уборка участка и расположенных на нем объектов общего пользования (при их наличии).
2. Размещение баков для сбора мусора.
3. Уборка опавших листьев, снега, отвод талых вод с прилегающей территории.
4. Формирование зон озеленения.
5. Образование и благоустройство детских площадок.
6. Поддержание эстетического вида заборов, скамеек и других элементов.
7. Осуществление мер, обеспечивающих безопасность жителей (обработка скользких дорожек зимой, предотвращение падения сосулек, обрезка деревьев и т. д.).

Представленный здесь перечень работ может быть существенно расширен на собрании жителей МКД. Для того чтобы «провести» решение по отдельным вопросам в области благоустройства придомового участка, необходимо на общем собрании получить поддержку более 2/3 участников. Согласно действующим законодательным нормам, к вопросам благоустройства относятся также и такие решения, как передача части территории по договору аренды под сооружение киоска, разбивку автостоянки и т. д. Вырученные от таких действий финансы могут использоваться по решению собрания на благоустройство двора МКД, коммунальные платежи и другие совместные потребности. В то же время существует ряд ограничений на работы, связанные с благоустройством территории. Установленные ограждения не должны преграждать доступ на придомовой участок и мешать доступу сотрудников управляющей компании для проведения осмотра и ремонта инженерных коммуникаций. На практике можно встретить примеры жалоб, поступающих в административные органы от тех жителей соседних домов, которым заборы затрудняют передвижение через придомовые территории. Решения администрации в таких случаях, как правило, предполагают демонтаж ограждения для обеспечения сквозного прохода.

Если перекрытие дворовой зоны МКД запрещено, то установка ограждения автопаркинга и детской площадки допускается. Жители МКД могут создавать препятствия для въезда чужого автотранспорта на придомовой участок за исключением машин скорой медпомощи, спецтранспорта полиции и спасателей МЧС.

Действующее законодательство определяет лиц, ответственных за благоустройство прилегающего участка. Осуществление таких мероприятий оплачивается жильцами и арендаторами МКД, возможно также выполнение работ собственными силами или представителями инициативной группы. Еще один вариант благоустройства придомовой территории предполагает привлечение бюджетных средств, выделяемых на специальные программы.

Проведение капремонта территории МКД предполагает следующие мероприятия:

• укладка асфальта на подъездных путях;
• озеленение участков территории;
• монтаж оградительных сооружений;
• обустройство хоззон, спортплощадок, территорий для детских игр.

Как должна проводиться уборка придомовой территории МКД

Уборку участка, прилегающего к МКД, выполняют:

• предприятия по обслуживанию территорий, заключившие контракт с управляющей организацией;
• сторонние компании, имеющие соответствующий договор, которые подыскивают исполнителей и несут ответственность перед жителями МКД.

Процедура выбора любого из перечисленных вариантов предполагает наличие решения собрания жильцов. О решении необходимо уведомить управляющую организацию путем предоставления правильным образом оформленного документального подтверждения. Независимо от выбранного варианта необходимо оформить контракт с указанием обязанностей и ответственности исполнителя.

Кроме того, в договоре должны присутствовать следующие пункты:

• реальные адресные данные МКД;
• данные управляющей организации;
• подробный перечень услуг и их особенностей;
• права/обязанности сторон;
• прайс на предоставляемые услуги;
• нормы ответственности в случае невыполнения контракта;
• срок действия контракта и особенности его пролонгации.

Мы отмечали, что благоустройство и поддержание чистоты на придомовой территории МКД осуществляется за счет собственников, что предполагает наличие отдельного пункта в платежных документах на коммунальные услуги. Это обусловлено тем, что именно жильцы являются пользователями этой территории. Здесь совершают прогулки, паркуют авто, занимаются спортом и другими делами.

ЖК России определяет нормативы, согласно которым производится тарификация услуг по обслуживанию придомовой территории МКД. Размер платежа меняется в зависимости от размеров жилья каждого собственника. При получении некачественных услуг и регулярных платежах жильцы могут выставить претензию управляющей организации на предмет снижения размера выплат.

В отношении того, как должна убираться придомовая территория МКД, правила описаны в таких документах, как:

• федеральные законодательные акты;
• нормы жилищного права;
• регламент по техэксплуатации МКД.

Вышеуказанный перечень может быть расширен за счет региональных нормативов, направленных на урегулирование взаимоотношений обслуживающих предприятий с жильцами. Подобные законодательные акты регламентируют перечень обязательных мероприятий, дополнительных работ, вспомогательных услуг по содержанию придомовой территории МКД, порядок и сроки их предоставления, уровень тарификации и многие другие важные вопросы. При этом местные акты не должны противоречить общегосударственным нормативам. Контролировать соответствие нормативов реальным условиям могут местные исполнительные органы, спецкомитеты и собственники жилья.

Прейскурант тарифов на услуги по обслуживанию придомовой территории МКД корректируется в зависимости от сезонных факторов. В теплое время года основные работы направлены на:

• уборку прилегающего участка от мусора;
• уход за газонами/клумбами/кустарниками;
• стрижку травы;
• подметание дорожек;
• очистку урн;
• поддержание чистоты в зоне мусорных баков;
• осуществление полива зеленых насаждений на придомовой территории;
• уход за песком на детских площадках;
• проведение малярных работ, направленных на поддержание эстетического состояния скамеек, элементов игровой площадки, ландшафтных и других сооружений;
• увлажнение тротуаров в сильную жару (свыше 30 °C).

В зимнее время помимо сотрудников к уходу за придомовой территорией МКД привлекаются машины для уборки снега. В этот период выполняется:

• уборка снега и обледенений с подъездных путей и пешеходных дорожек;
• удаление снега и льда с крыш, козырьков и выступающих элементов;
• ограждение мест повышенной опасности до приезда спецтехники;
• разрыхление снежного покрова на газонах;
• очистка урн;
• очистка входа в подвальное помещение МКД;
• очистка территории возле канализационных люков от обледенения;
• поддержание порядка в зонах для занятий спортом;
• посыпание тротуаров специальными составами для удаления наледи.

Нормы обслуживания придомовых территорий строго предписывают осуществлять уборку снежного покрова, толщина которого превышает 20 мм, дважды в день, а также проводить посыпание солью дорожек один раз в день. Уход за прилегающим участком включен в перечень основных мероприятий по поддержанию жилищного фонда в нормальных условиях. Такие услуги являются неотъемлемой составляющей полного комплекса мер, направленных на содержание МКД, придомовой территории, а также на обеспечение нормальных условий пользования жилищным пространством в целом.

Услуги по благоустройству придомовой территории МКД включают озеленительные мероприятия, сооружение конструкций, включенных в ландшафтный дизайн или выполняющих практические функции (скамейки, декоративные элементы, цветники). Перед оформлением контракта с обслуживающим предприятием собственники жилья путем проведения общего собрания устанавливают перечень необходимых работ. В ходе проведения собрания жильцов происходит также обсуждение и корректировка стоимости необходимых услуг. Решение по всем вопросам принимается на основании простого голосования присутствующих.

Контролируется качество предоставления услуг по уходу за придомовой территорией МКД:

• собственниками помещений МКД;
• местным Роспотребнадзором;
• местной администрацией.

При установлении фактов нарушения условий контракта собственники жилья имеют право обратиться с жалобой в территориальные административные органы. Ревизия по такому обращению должна быть проведена максимум через пять рабочих дней.

Если со стороны жильцов соблюдены все договорные формальности, но уборка придомовой территории МКД не происходит, то квартиросъемщики имеют право обратиться в такие инстанции как:

• жилинспекцию;
• к руководству управляющей организации;
• в организацию по защите потребительских прав;
• суд;
• участковую инспекцию.

Владельцы жилплощади в МКД имеют право на расторжение контракта с управляющей организацией, которая не выполняет свои обязательства на должном уровне, с целью поиска более исполнительной компании по уходу за придомовым участком МКД. После выбора наиболее подходящей компании для управления МКД происходит оформление нового соглашения по процедуре, описанной в предыдущих разделах.

• www.gkh.ru
• Посмотреть оригинал
• жкх